Miha Jarc, lastnik skupine Mijaks, pri sogovorniku pusti močan vtis. Je rojen prodajalec, ki je z zgodbo o oskrbovanih stanovanjih za starejše prepričal že več kot tisoč ljudi po vsej državi, in eden izmed redkih slovenskih gradbincev, ki ga kriza ni uničila. Nasprotno, naredila ga je še močnejšega.
V letu 2016 so zgradili sklop oskrbovanih stanovanj v ljubljanskih Dravljah, v nekaj mesecih bodo odprli nov, že drugi kompleks v Murglah, letos se začne tudi gradnja stanovanj v Rožni dolini, ki bodo vseljiva prihodnje leto.
Cilj že od začetka ni bil samo dobiček, ampak zadovoljstvo kupcev, ki lahko v tretjem življenjskem obdobju ponovno zaživijo. Spremeniti želijo miselnost Slovencev in pokazati, da starost ni breme, ampak užitek.
Večkrat poudarjate, da je za vaš uspeh v veliki meri zaslužna zdaj že pokojna mama.
Ko je oče izgubil življenje v prometni nesreči in je ostala sama, mi je rekla: »Joj, Mihec, v dom pa ne bi šla.« Odvrnil sem ji: »Ne skrbi mama, se bomo že česa domislili.« To je bilo pred 25 leti.
Takoj sem začel razmišljati in razvijati idejo o gradnji oskrbovanih stanovanj. Danes je Mijaks največji in najboljši na trgu. Ko smo leta 2009 v Murglah zgradili prva oskrbovana stanovanja, je bila moja mama ena od prvih stanovalk. Preselila se je v svojem 90. letu starosti, pri tem smo ji pomagali otroci.
Če jo je prej vse bolelo, se je v novem domovanju naenkrat počutila bolje. Dobila je nov zagon. Na zaposlene v zavodu, ki so ji nudili 24-urno oskrbo, tudi ni gledala kot na socialno pomoč, ampak kot na prijatelje. Zaradi vsega tega je z nami preživela še šest lepih let.
Koliko oskrbovanih stanovanj ste zgradili do danes?
Vsega skupaj blizu 300.
Večina jih je v Ljubljani. Zakaj?
Ko smo začenjali, so bila oskrbovana stanovanja za Slovenijo nov, neznan pojem. Zato smo se osredotočili na prestolnico, kjer je največje število ljudi, ki bi si želeli tovrstna stanovanja in si jih lahko tudi privoščijo. Tudi mestna občina nam je bila v veliko pomoč, zlasti s subvencionirano oskrbo.
V Ljubljani so se oskrbovana stanovanja prijela, na kar sem izredno ponosen. Ljudje so zadovoljni, dober glas se širi. Zdaj bomo lahko prodrli tudi v Maribor, Kranj, Celje, Koper in druga večja mesta. Na Bledu smo se projekta lotili skupaj z Gorenjsko banko kot financerko. In presenečeno ugotavljamo, da je od 60 stanovanj velika večina že prodanih ali rezerviranih.
Tudi po dosedanjih izkušnjah večina oskrbovanih stanovanj kljub visoki ceni poide že pred zaključkom gradnje. Ali je na trgu premalo ponudbe?
V Sloveniji je že skoraj tretjina ljudi starejših od 65 let. Za časa mojega življenja bo zagotovo od 5- do 10-krat večje povpraševanje po oskrbovanih stanovanjih, kot pa jih bom jaz ali kdo drug na trgu sposoben zgraditi.
Morda se cene zdijo visoke, a je vselej trg tisti, ki pove končno ceno. Ne določim je jaz.
Pomembno je tudi, da nas ljudje poznajo. Tukaj ne gre samo za stanovanja, ampak za zgodbo, ki jo gradimo več kot 20 let. Tega ni mogoče kopirati.
Kdo so vaši največji konkurenti?
Na trgu smo trije glavni igralci. Prva je Mestna občina Ljubljana, ki ima svoj lasten fond oskrbovanih stanovanj. Ob tem je uspešno izvedla tudi projekt javno-zasebnega partnerstva. Drugi je nepremičninski sklad Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje. A v obeh primerih gre za neprofitna najemniška stanovanja.
Na področju zasebnih lastniških oskrbovanih stanovanj pa je daleč največji in najuspešnejši Mijaks. Na trgu so se seveda pojavili konkurenti z manjšimi projekti. Mnogim od njih ni šlo in so se morali posloviti.
Koliko oskrbovanih stanovanj se še gradi?
Mijaks jih bo v naslednjih petih letih zgradil še okoli 1000.
Bo katero od njih mogoče tudi najeti?
Seveda. Do sedaj smo pri vsakem našem projektu dali na stran med 10 in 15 odstotkov oskrbovanih stanovanj, ki so namenjena za dolgoročni najem, tako da imamo že precej velik portfelj. V nasprotju z občinskim in državnim skladom jih oddajamo za tržno najemnino.
Zaradi pokojninskih reform, ki so posledica staranja prebivalstva, so prihodki upokojencev realno vse nižji. Kdo si sploh še lahko privošči oskrbovano stanovanje?
Na Norveškem, kjer je zelo dobro poskrbljeno za starejše, velja, da gredo z osmimi leti v šolo, s 70 leti pa v manjše stanovanje. Nihče jih v to ne sili, zdi se jim nekaj povsem normalnega.
Oskrbovana stanovanja res niso za vsakogar. Vendar je v Sloveniji veliko starejših, ki so pripadali srednjemu ali višjemu razredu in živijo v prevelikih nepremičninah. Za predebelimi zidovi.
Ko si enkrat star 70 let, nepremičnina postane veliko breme, tako finančno kot drugače. Nimaš volje in energije, da bi na trgu iskal novo domovanje. Vsem tem smo dali možnost, da bolj kakovostno in zadovoljno preživijo preostanek starosti. To so naši potencialni kupci.
Naj pojasnim na konkretnem primeru. Eno od naših stanovanj je kupila starejša gospa, ki je pred tem živela v 400 kvadratnih metrov veliki hiši v središču Ljubljane. V mladosti so imeli veliko denarja, mož je bil obrtnik, vendar je na koncu ostala sama z razmeroma nizko pokojnino. Hiša se je začela podirati, za njeno obnovo pa ni imela denarja. Z njo je imela samo težave in skrbi.
Na koncu se je odločila za prodajo, kar je bila njena najboljša odločitev. Z denarjem je kupila oskrbovano stanovanje in ostalo jih je še 300 tisoč evrov za uživanje v starosti. Njeno hišo pa je kupila mlada družina, jo obnovila in ji povrnila nekdanji sijaj. Vsi so bili zadovoljni.
So starejši ljudje pripravljeni oditi iz nepremičnine, v kateri so preživeli večino življenja?
Zamenjati nepremičnino v zrelih letih pomeni zares velik premik v glavi. Tudi mojo mamo je skrbelo, kako se bo pri 90 letih selila. Pomiril sem jo, da bomo za vse poskrbeli njeni otroci. Predelati smo morali tudi vprašanje nege in oskrbe, da na to ni gledala kot na nekakšno socialno pomoč.
Zelo znan slovenski psiholog, ki je pri meni kupil oskrbovano stanovanje, mi je dejal: »Vsak, ki se bo pri 60 ali 70 letih starosti odločil za takšno stanovanje, si bo kupil od 10 do 15 let dodatnega življenja.« Morda se sliši kot oglasno sporočilo, ampak govoril je iz izkušenj. Vsi problemi izvirajo iz glave.
Mnogi se bojijo, da bodo izgubili samostojnost in svobodo.
Ko smo začeli tržiti oskrbovana stanovanja, ljudje nikakor niso hoteli dojeti, da jim ne prodajamo sobe v domu upokojencev. To je bila poleg krize naša največja težava.
Spomnim se, da sem v nekem trenutku povzdignil glas in rekel: »Gospa, tamle so vrata. Veste, koliko ljudi si želi kupiti oskrbovano stanovanje? To niso domovi za upokojence, ampak krasna stanovanja za starejše, v katerih se boste dobro počutili. Vanje boste prišli živet in ne umret. Ko boste to razumeli, boste pri nas dobrodošel kupec.«
Danes je zgodba povsem drugačna. Že ko začnemo z gradnjo oskrbovanih stanovanj na določeni lokaciji, nas ljudje kličejo in se zanimajo za nakup. Zaupanje se kot požar širi od ust do ust.
V čem se vaša stanovanja razlikujejo od drugih? Kako poskrbite za potrebe upokojencev?
Prilagojena so potrebam starejših. Od širokih vrat in hodnikov do večjih prostorov, ki so tudi opremljeni na način, da se lahko v njih prosto giblje oseba na vozičku. Podi so brez pragov, torej so vsi prostori v isti višini. Tudi kopalnica je prostornejša, s stolčkom pod tušem in tako naprej.
Vse izhaja iz izkušnje z mojo mamo. Spomnim se, da je živela v 150 kvadratnih metrov velikem stanovanju, v katerem je bilo pet stopnic. To ji vedno bolj oteževalo gibanje, tako da je na koncu le enkrat na teden hodila ven. Ko je zmanjkalo elektrike, ni delalo dvigalo, saj ni bilo generatorja.
Šele ko se je preselila, je videla, kako velikanska je razlika med tem in oskrbovanim stanovanjem.
Vaš zavod ima koncesijo in zagotavlja tudi oskrbo tistih, ki bivajo v vaših stanovanjih. Kaj imajo ti na voljo in ali se lahko primerjate z bolj razvitimi deželami, kot sta Skandinavija in ZDA?
Slovenci smo zanimiv narod. Kjerkoli si na Hrvaškem, boš videl Slovenca, ki se rekreira. Veliko damo nase in zdravo živimo. Del tega načina življenja so oskrbovana stanovanja. Kupujejo jih namreč ljudje, ki želijo na stara leta sami poskrbeti zase, a hkrati imeti dostop do kakovostne in hitre oskrbe.
Tudi ko si star, moraš biti samostojen. Zato stran od institucije. V domu za upokojence si eden od 200 starostnikov, za katere skrbi največ pet ljudi. Ko živiš v oskrbovanem stanovanju, pa vsak dan pride k tebi osebna negovalka, s katero preživiš tudi eno uro.
Pri tem je v veliko pomoč občina. Po zakonu mora zagotavljati najmanj 50 odstotkov subvencije za oskrbo. Ljubljana se je odločila, da bo pokrila 75 odstotkov teh stroškov.
Če za zgled vzamemo zahodne države in Skandinavijo, smo jim morda blizu po tem, kako država skrbi za blagostanje starejših državljanov?
Tam je ogromno zasebnih investitorjev, kot je Mijaks, ki gradijo oskrbovana stanovanja in jih oddajajo v najem. Z iskanjem stanovalcev nimajo težav, saj v večini evropskih držav raje najemajo kot kupujejo nepremičnine.
Res pa je še ena velika razlika. Imajo zakon o oskrbi, po katerem si lahko tudi oseba, ki nima visoke pokojnine, na stara leta privošči oskrbovano stanovanje. Stroške mu pokrije zavarovalnica, pri kateri je pred tem varčeval oziroma plačeval premije za dolgotrajno oskrbo.
Bi bilo smiselno, da bi podobno rešitev uvedli tudi v Sloveniji?
Vsekakor. Zakon o dolgotrajni oskrbi ni toliko namenjen premožnim, ki lahko sami poiščejo najboljšo rešitev zase, ampak tistim, ki nimajo veliko denarja. Ti morajo z majhnimi zneski varčevati celotno življenje, da bi si lahko nato na stara leta privoščili oskrbovano stanovanje.
Počakajte. Plače so že zdaj precej obremenjene z davki in prispevki. Poleg tega je potrebno varčevanje v drugem pokojninskem stebru, saj se bodoče pokojnine znižujejo. Ali so ljudje pripravljeni žrtvovati še del plače, da bi v daljni prihodnosti živeli v oskrbovanem stanovanju?
Zato se že tako dolgo časa piše in usklajuje ta zakon. Morda je razlog tudi v tem, da bi vsi radi ostali mladi in nočemo razmišljamo dosti o tem, kaj bo čez 30 let. Misel na starost nam je zoprna.
Vendar vse več ljudi ugotavlja, da jim po odhodu v pokoj ni potrebno samo čakati na smrt. Včasih je bila povprečna doba v Sloveniji 65 let, danes je že skoraj 80 let. Pred njimi je še dolgo obdobje od 60. pa tudi do 90. leta starosti. To obdobje je lahko zelo prijetno.
Kdor gradi za Mijaks, mora podizvajalcem plačevati sproti. Tako se je leta 2011 glasil vaš slogan. Še vedno velja, da glavnemu izvajalcu ne plačate, dokler ne dokaže, da je poplačal podizvajalce?
Če v državi ni zdravega gradbeništva, ne bo nobenih investicij in rasti družbenega proizvoda. Ko se gradi, ima od tega korist ogromno podjetij in ljudi v gospodarstvu. In pri nas so bila gradbena podjetja dolgo časa v krču. Zakaj? Ker ni bilo finančne discipline. Ta je bil seveda rezultat krize, vendar je ta v Nemčiji trajala tri mesece, v Sloveniji pa sedem let.
Banke so danes bolj previdne pri kreditiranju gradbenih projektov. Je gradbeništvo upravičeno na slabem glasu?
Jaz imam drugačne izkušnje. Ne hodim več na banke, ampak predsedniki uprav pridejo k meni. Zakaj? Ker sem do sedaj vrnil vsa posojila, nikomur nisem ostal dolžan, tudi podizvajalcem smo vse v celoti poplačali. Ko si enkrat ustvariš ime, je vse lažje. Do njega pa prideš s krvavimi žulji. Mislite, da je bilo lahko? Tudi moji otroci morajo jesti in iti na morje. To bankirji spoštujejo.
Včasih ni bilo težko dobiti kredita. Večja težava je bila, da se je praktično vsak lotil nepremičninskega posla. Ko je sosed zgradil stanovanja in jih prodal z visokim dobičkom, si je rekel, zakaj ne bi poskusil še on. Toda ni tako enostavno, kot izgleda. Zgraditi je eno, investicijo peljati je drugo, prodati za dobro ceno pa tretje. Če obvladaš vse troje, si na konju. Pri večini je bila realnost drugačna.
V zadnjih dveh letih je spet prišlo do nepremičninskega buma. Stanovanja v Ljubljani rastejo kot gobe po dežju.
Stanovanj je premalo, da bi zadostili potrebam. V normalnih časih je Ljubljana potrebovala pet tisoč novih stanovanj na leto. Zdaj se jih po sedmih letih krize gradi med dva in tri tisoč.
Če pa se vrnem k oskrbovanim stanovanjem – izkazalo se je, da so postala večgeneracijska. Po tem, ko so se poslovili starši, so se vanje vselile mlajše generacije. Morda jih oddajajo v najem. Kljub visokim cenam na trgu je nepremičnina danes ena najbolj varnih naložb, dolgoročno pa se njihova vrednost povečuje.
