Pravni nasveti

Prenos lastninske pravice na nepremičnini

Pravni nasveti

Prenos lastninske pravice na nepremičnini s prodajno pogodbo

Nakup ali prodaja nepremičnine je pomembna življenjska oz. poslovna odločitev, s katero se v življenju običajno srečamo vsak vsaj enkrat. Tako prodajalcu kot kupcu torej koristi poznavanje določenih pravnih pojmov, kot je prenos lastništva nepremičnine, in so povezani s postopkom prodaje nepremičnine in bodo obravnavani v nadaljevanju tega prispevka.

Sklenitev prodajne pogodbe in zemljiškoknjižno dovolilo

Najpomembnejša in v praksi najpogosteje uporabljena pogodba za prenos lastništva nepremičnine je prodajna pogodba. S prodajno pogodbo se prodajalec zaveže, da bo kupcu izročil nepremičnino, tako da bo ta postal lastnik, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal dogovorjeno kupnino. Prodajna pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki. Poleg prodajne pogodbe v pisni obliki je skladno z določili Stvarnopravnega zakonika potrebna tudi izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in nepogojna izjava, s katero prodajalec nepremičnine dovoljuje vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi v korist kupca. Podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti notarsko overjen. Zemljiškoknjižno dovolilo navadno predstavlja sestavni del prodajne pogodbe, lahko pa je vsebovano v ločeni listini.

Vpis v zemljiško knjigo

Toda sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila ne zadostujeta za prenos lastninske pravice, saj Stvarnopravni zakonik določa, da je za prenos lastninske pravice na nepremičnini na kupca potreben vpis v zemljiško knjigo. Pomen vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo je zagotavljanje publicitete v pravnem prometu z nepremičninami. V povezavi z načelom zaupanja v zemljiško knjigo to pomeni, da je vpis v zemljiški knjigi vsakomur znan in da je stanje, ki izhaja iz zemljiške knjige, pravilno.

Predznamba

V naši odvetniški pisarni se pogosto srečujemo s primeri, ko predloga za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo ni mogoče podati neposredno po podpisu prodajne pogodbe, ker prodajalec ni overil svojega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu (oziroma prodajni pogodbi) neposredno po sklenitvi prodajne pogodbe. V takih primerih kupcu svetujemo, da predlaga vpis predznambe pridobitve lastninske pravice v zemljiškoknjižnem postopku. S predznambo kupec doseže ali izkaže pridobitev lastninske pravice, ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba v zakonsko določenem roku upraviči. To pomeni, da bo moral kupec naknadno izkazati, da so izpolnjeni vsi pogoji za pridobitev lastninske pravice.

Prednost predznambe je, da zmanjšuje tveganja kupca pri prenosu lastninske pravice. Kupec s tem zavaruje vrstni red pridobitve lastninske pravice, saj vpis predznambe učinkuje od trenutka, ko je sodišče prejelo predlog za vpis predznambe. Prodajalcu pa onemogoča, da bi isto nepremičnino večkrat prodal. Vendar so roki za opravičitev predznambe razmeroma kratki, zato obstaja nevarnost, da kupcu ne bo uspelo pravočasno opraviti vseh potrebnih dejanj. Če kupec ne uspe upravičiti predznambe iz razlogov na strani prodajalca, lahko svoj položaj zavaruje le tako, da vloži tožbo proti prodajalcu pred potekom roka za opravičitev predznambe.