Z odplačnim prenosom nepremičnin nastane obveznost plačila davka na promet nepremičnin. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec, ki ni identificiran za namene DDV in prodaja nepremičnino, ki ni povezana z opravljanjem poslovne dejavnosti.
Nastanek davčne obveznosti
Skladno z določili Zakona o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju: ZdavP-2) se za promet nepremičnin šteje vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini. Davek se plačuje po stopnji dva odstotka od davčne osnove. Za prenos nepremičnine po tem zakonu se ne šteje prenos lastninske pravice na nepremičninah, od katerega je bil obračunan davek na dodano vrednost. Za prenos nepremičnin se šteje tudi zamenjava ene nepremičnine za drugo. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji. Za prenos nepremičnin, obdavčen z davkom na promet nepremičnin, se šteje tudi (i) odplačna ustanovitev in odplačni prenos ali oddajanje v najem stavbne pravice, (ii) finančni najem nepremičnine, (iii) priznanje lastninske oziroma solastninske pravice kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine ali kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, (iv) prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine in (v) pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja.
Osnova za davek je prodajna cena nepremičnine. Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih bivšega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine. Davčna obveznost nastane na dan sklenitve pogodbe ali s pravnomočnostjo sodne odločbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina ali stavbna pravica, oziroma na dan podpisa listine, s katero stranke ugotovijo ali pridobijo lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja.
Postopek odmere davka na promet nepremičnin
Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec, kadar pogodbeno prevzema obveznosti plačila davka na promet nepremičnin. Vendar zavezanec za plačilo davka ostane prodajalec. To pomeni, da se v primeru, če kupec ne plača davka v predpisanem roku, obračunajo zamudne obresti in uvede postopek prisilne izterjave dolga zoper prodajalca, čeprav je obveznost plačila davka po pogodbi prevzel kupec. Prodajalec lahko v tem primeru na podlagi pogodbe od kupca zahteva povračilo izterjanega davka.
Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Davčni organ ima tudi pravico preveriti resničnost dejstev, ki jih navaja davčni zavezanec, to je: ali prodajna cena, ki jo je davčni zavezanec navedel, ustreza tržni vrednosti nepremičnine ali pa je bila vrednost nepremičnine davčnemu organu prikazana v nižjem znesku zaradi ugodnejše odmere davka. V primeru dvoma v pravilnost prodajne cene davčni organ tržno vrednost posamezne nepremičnine ugotavlja v vsakem posameznem odmernem postopku posebej (na primer primerjava s splošno znanimi tržnimi cenami na m2 na določenem področju, primerjava s cenami iz izvedenih prodaj primerljivih nepremičnin). Po splošnih določbah ZDavP-2 pa ima davčni zavezanec pravico oceno tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene s strani finančnega urada, izpodbijati s predložitvijo individualne cenitve. V tem primeru strošek cenitve nepremičnine nosi zavezanec.