Pravni nasveti

maksimalna hipoteka

Pravni nasveti

Zavarujte svoje terjatve z maksimalno hipoteko

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini, ki služi zavarovanju ene ali več določenih terjatev in ki pooblašča zastavnega (hipotekarnega) upnika, da se za to terjatev, če ni pravočasno izpolnjena, poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine, ne glede na višino, ki jo bo terjatev dosegla v trenutku poplačila. Ustanovitev hipoteke je torej pogojena z obstojem terjatve v trenutku njene ustanovitve.

Z maksimalno hipoteko pa se lahko zavaruje več terjatev, ki izvirajo iz določenega pravnega (poslovnega) razmerja, katerih višina v trenutku ustanovitve maksimalne hipoteke še ni določena oziroma znana. Maksimalna hipoteka se lahko ustanovi tako, da se določi najvišji znesek, do katerega za zavarovanje bodočih ali že nastalih terjatev jamči ena ali več nepremičnin. To pomeni, da ustanovitev maksimalne hipoteke ni pogojena z obstojem določene terjatve, temveč z obstojem pravnega (poslovnega) razmerja, iz katerega izvirajo (bodoče) terjatve. Ob poplačilu iz zastavljene nepremičnine pa bo upnik lahko poplačan le do zneska, za katerega jamči zastavljena nepremičnina, ne glede na višino nastale terjatve.

Ustanovitev in začetek učinkovanja maksimalne hipoteke

Za ustanovitev maksimalne hipoteke se zahteva zavezovalni pravni posel, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti zastavno pravico (zastavna pogodba). Lahko je samostojni pravni posel ali del pogodbe o poslovnem razmerju, za katerega se ustanavlja maksimalna hipoteka. Za pridobitev maksimalne hipoteke s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo ima konstitutiven učinek s tem, da začne veljati s trenutkom, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vpis, ne glede na trenutek dejanskega vpisa. Vse terjatve, ki bodo nastale po trenutku začetka učinkovanja vpisa maksimalne hipoteke v zemljiški knjigi, bodo zavarovane s to hipoteko, v vrstnem redu glede na nastanek hipoteke.

Uporabnost maksimalne hipoteke v praksi

Prednost maksimalne hipoteka je njena fleksibilnost, saj omogoča ohlapnejšo opredelitev poslovnega razmerja, iz katerega bodo izvirale terjatve. Zato je pogosto sredstvo zavarovanja pri bančnih posojilih, saj lahko na podlagi ustanovitve ene maksimalne hipoteke upnik zavaruje več nastalih ali bodočih posojilnih pogodb, katerih izpolnitev bo zavarovana z isto nepremičnino. Prav tako jo je mogoče uporabiti pri trajajočih poslovnih razmerjih, ki vključujejo več istovrstnih izpolnitvenih ravnanj, pri čemer je možno določiti tudi rok trajanja maksimalne hipoteke.