Trg poslovnih nepremičnin

Trg poslovnih nepremičnin

Simon ŠimonkaPodjetniške finance

Okrevanje gospodarstva, ki se odraža v povečani potrošnji na domačem in tujem trgu, ter večja dostopnost do ugodnejših posojil sta oživela tudi trg poslovnih nepremičnin.

Že v letu 2014 je poskočila prodaja nepremičnin, od trgovskih, storitvenih in gostinskih lokalov do pisarn in industrijskih prostorov, leto pozneje pa je dosegla najvišjo raven po izbruhu krize. Opravljenih je bilo kar 2000 poslov, štirikrat več kot v letu 2008.

Tudi v lanskem letu se je kljub manjšemu padcu števila prodaj nadaljevalo pozitivno dogajanje. Opravljenih je bilo nekaj več kot 1900 nakupov poslovnih nepremičnin.

Živahno je bilo dogajanje po vsej državi. Več kot tretjina vseh poslov je bila sklenjena v Ljubljani s širšo okolico, nekaj manj na štajerskem (Maribor, Ptuj,…) in savinjskem območju (Celje, Velenje,…), preostalo pa v drugih večjih in manjših slovenskih mestih. 

Poslov bistveno več kot v kriznih letih

Trg poslovnih nepremičnin je po zadnjih podatkih Geodetske uprave RS v manjšem upadu, vendar število opravljenih poslov še vedno močno presega tiste pred letom 2014. V vseh pomembnejših mestih pa ponudba presega povpraševanje.

Tudi podatki statističnega urada kažejo, da je bilo v zadnjih nekaj mesecih izdanih manj gradbenih dovoljenj za gostinske, poslovne, trgovske in druge stavbe. Med njimi je bilo sicer tudi nekaj večjih trgovskih ali poslovnih objektov.

Zaradi raznovrstnosti poslovnih nepremičnin je tudi njihov trg zelo razdrobljen, kar pomeni velike razlike v ponudbi in povpraševanju po različnih vrstah in tipih nepremičnin.

Tudi industrijski obrati, katerih cena lahko preseže nekaj milijonov evrov, se pri nas na prostem trgu ne pojavljajo. Prodajajo se predvsem v stečajnih in likvidacijskih postopkih ter ob prodajah in prevzemih celotnih podjetij.

Kakšna je bila cena pisarniških prostorov

Konec lanskega leta je bilo v registru nepremičnin po dejanski rabi za pisarniške prostore evidentiranih približno 39.000 delov stavb s povprečno površino 192 kvadratnih metrov. Od tega je bilo opravljenih 1247 prodaj pisarniških prostorov, vse od poslovnih stavb do manjših pisarn.

Prodaje so bile zgoščene v največjih mestih oziroma poslovnih središčih, sicer pa razpršene po urbanih območjih. Povprečna cena pisarniških prostorov je na ravni države znašala 1020 € za kvadratni meter, povprečno so to prostori, stare 37 let z uporabno površino 131 kvadratnih metrov.

V Ljubljani je medtem povprečna cena pisarniških prostorov znašala 1.420 evrov za kvadratni meter. Njihova cena je segala od 290 evrov za kvadratni meter za 20 za kvadratni meter veliko pisarno v starejši poslovni zgradbi v Mostah do 3.470 evrov za kvadratni meter za 75 kvadratnih metrov veliko pisarno v Zupančičevi jami.

Trend padanja cen pisarniških prostorov se, zaradi presežne ponudbe in razmeroma nizkih najemnin, nadaljuje, tako da na Geodetski upravi RS še ne pričakujejo obrata cen.

Podobno je s cenami trgovskih in storitvenih ter gostinskih lokalov. Njihova povprečna cena je v lanskem letu znašala 980 evrov za kvadratni meter, pri čemer je šlo za okoli 130 kvadratnih metrov velike prostore.

V Ljubljani najem pisarne za 10 €/m2

Bolj dejavno je na področju najema poslovnih prostorov.

Najem ima za podjetja več prednosti. Če opravljajo pisarniško dejavnost, lahko lokacijo razmeroma hitro zamenjajo z ugodnejšo ali večjo/manjšo. Poleg tega lahko denar, ki bi ga sicer porabili za nakup nepremičnine, namenijo razvoju lastne dejavnosti.

Zadnji podatki o gibanju na trgu so za leto 2015, zato je potrebno upoštevati, da so cene v zadnjem času stagnirale ali celo v manjši meri upadle.

Po zadnjih podatkih se v Sloveniji letno sklene okoli 3.100 najemnih pogodb za pisarniške prostore, od tega je tri četrtine novih, preostalo so aneksi za podaljšanje.

Za mesečni najem pisarniških prostorov v Sloveniji je bilo potrebno v povprečju odšteti 8,4 evra za kvadratni meter (brez DDV), v prestolnici pa okroglih 10 evrov za kvadratni meter (brez DDV). V to so vključeni tudi  obratovalni stroški in oprema, ki v povprečju ceno zvišajo za tudi več kot dva za kvadratni meter.

Tako je moralo podjetje, ki je najelo 50 m2 veliko pisarno v Ljubljani, zanjo plačevati 500 evrov na mesec, v kakšnem drugem mestu pa bi jo dobilo že za dobrih 400 evrov na mesec.

V Ljubljani so se sicer najemali večji prostori kot drugod po državi.

Na podeželju bistveno cenejše kot v mestnih središčih

Podobno se je gibala cena najema trgovskih in storitvenih lokalov, kjer je bilo v letu 2015 sklenjenih 1.400 najemnih pogodb za trgovske in storitvene lokale.

Oddana površina je bila v povprečju bistveno večja in je v Ljubljani znašala 124 kvadratnih metrov, po celotni Sloveniji pa je presegala 150 kvadratnih metrov. Mesečna najemnina je na ravni države znašala 8,1 evra za kvadratni meter, v Ljubljani pa 12,65 evrov za kvadratni meter. Statistiki opozarjajo, da so cene precej različne.

Pri najemu gostinskih lokalov je opaziti še mnogo večje razlike med velikimi in manjšimi mesti oziroma manj urbanimi predeli države.

Tako je bilo v letu 2015, ko je bilo sklenjenih 550 najemnih pogodb, potrebno za gostinski lokal, povprečne velikosti nekaj več kot 140 kvadratnih metrov, v povprečju plačevati 8,65 evrov za kvadratni meter na mesec. V Ljubljani je bila medtem cena skoraj enkrat višja. V povprečju so se prostori najemalo za več kot 15 evrov za kvadratni meter.

To pomeni, da najem srednje velikega gostinskega lokala v središču Ljubljane, kjer seveda gostinci pričakujejo večji obisk in postavijo višje cene, mesečno stane več tisoč evrov. Medtem ga je v manjšem kraju možno najeti že za manj kot tisoč evrov mesečno.

Naslednjič: ponudba na trgu

V prihodnjem članku bomo analizirali, kakšna je trenutna ponudba za nakup ali najem poslovnih nepremičnin v večjih slovenskih mestih in kje vse jih je mogoče najti.

Vir: Gurs, Surs, Ajpes