Primerno pisarno je včasih težje najti kot posel

Primerno pisarno je včasih težje najti kot posel

Simon ŠimonkaPodjetniške finance

Poglejmo primer podjetja, ki se hitro razvija in povečuje obseg prihodkov, tako da je preraslo prvotne zastavljene okvire garažnega podjetja. Zdaj potrebuje manjšo, opremljeno pisarno v prestolnici, v kateri bi delali trije zaposleni in v njej občasno gostili poslovne partnerje.

Pri iskanju nove pisarne smo imeli več želja:

  • svetli, opremljeni in takoj vseljivi prostori,
  • velikost med 20 in 30 kvadratnimi metri,
  • v bližini katere od mestnih vpadnic ali obvoznice in
  • možnost ugodnega parkiranja na zasebnem ali javnem prostoru.

Čeprav ponudba presega povpraševanje, je bila naloga vse prej kot lahka.

Večina najdenih pisarn je imela najmanj eno pomanjkljivost. Prva se je nahajala na slabi lokaciji, druga v dotrajani in neprimerni stavbi, pri tretji ni bilo mogoče najti parkirnega prostora za več sodelavcev, četrta ni upravičevala visoke zahtevane najemnine,…

V množici pisarn smo našli šest možnosti:

  1. urejena poslovna stavba za Bežigradom, velikosti 20 kvadratnih metrov, adaptirana v letu 2016, z možnostjo parkiranja, s stroški vred za 230 € na mesec;
  2. pisarna za Bežigradom, velikosti 25 kvadratnih metrov, adaptirana v letu 2010, za 200 € na mesec, verjetno brez stroškov;
  3. opremljena pisarna v Mostah, velikosti 29 kvadratnih metrov, adaptirana v letu 2006, z dvema parkiriščema, s stroški vred za okoli 250 € na mesec in še elektriko po števcu;
  4. pisarna v starejši stavbi na Verovškovi, velikosti 30 kvadratnih metrov, adaptirana v letu 2005, z možnostjo najema parkirnih mest, za 255 € na mesec, verjetno brez stroškov;
  5. pisarna v ugledni stavbi v Župančičevi jami, velikosti 28 kvadratnih metrov, z možnostjo najema parkirnih mest ali uporabo javnega parkirišča, za 308 € na mesec brez stroškov;
  6. pisarna v sodobni poslovni stavbi za Bežigradom, velikosti 26 kvadratnih metrov, s stroški vred za okoli 340 € na mesec.

Glede na razpoložljive informacije smo se odločili za pisarno št. 5 in najeli dve dodatni parkirni mesti. Pred ceno so pretehtali videz in udobje ter uglednejša lokacija.

Tudi sicer se je cena po dogovoru z nepremičninskim agentom pomembno znižala, kar dokazuje, da oglaševane cene precej odstopajo od dejanskih sklenjenih. Ob tem velja tudi rek, da dobra ponudba hitro poide, ostane pa slabša (in cenejša). 

V Ljubljani najemnina od 9 evrov na kvadratni meter

V Sloveniji se vsak dan v povprečju sklene več kot 12 pogodb za najem pisarniških prostorov oziroma aneksov za podaljšanje najema, od tega glavnino v Ljubljani.

Podjetniki, ki iščejo poslovne prostore, imajo malo morje možnosti. Največ jih najdejo na priljubljenem portalu nepremičnine.net, tudi vsaka večja nepremičninska agencija pa ima svojo spletno stran, na kateri oglašuje lastno ponudbo.

Cene se gibljejo zelo različno, v prestolnici so pisarne na voljo tudi za manj kot 9 evrov na kvadratni meter (slaba lokacija, brez parkiranja in neosvetljeno) pa vse tja do evrov na kvadratni meter (novejši prostori na boljši lokaciji) in celo nad 20 evrov na kvadratni meter (v središču mesta).

V Mariboru, Celju, Kranju in drugih večjih mestih je možno najti pisarno za bistveno nižjo najemnino. V našem drugem največjem mestu so na primer na voljo že za 6 evrov na kvadratni meter.

Kdor se bo sam podal v iskanje primerne pisarne, bo imel veliko težav. V mnogih oglasih manjkajo informacije o dejanskem strošku najema, pa tudi o tem, kje se nahaja in v kakšnem stanju so poslovni prostori in stavba. Tako se marsikatera ugodna ponudba ob dodatnem poizvedovanju izkaže za neustrezno. 

Velike razlike v prodajnih cenah

Kdor ima dovolj denarja, se lahko odloči tudi za nakup prostorov, saj so se nepremičnine v zadnjih letih uveljavile kot ena najbolj perspektivnih in donosnih naložb.

Tudi v prodajnih cenah manjših pisarn so velike razlike, tiste v novejših stavbah in na najboljših lokacijah segajo v nebo in so tudi 6-krat dražje od manj privlačnih pisarn. V Ljubljani se oglaševane cene gibljejo od 750 evrov na kvadratni meter do več kot 4000 evrov na kvadratni meter.

Za koliko se končna dogovorjena cena razlikuje od oglaševane, je težko reči. Več pove podatek, da je v lanskem letu povprečna cena prodanih pisarniških prostorov v Ljubljani znašala 1.420 evrov na kvadratni meter. Njihova cena je segala od 290 evrov na kvadratni meter do 3.470 evrov na kvadratni meter

Na ravni države je medtem povprečna cena prodanih pisarniških prostorov znašala 1.020 evrov na kvadratni meter. Prodaje so bile zgoščene v največjih mestih oziroma poslovnih središčih, sicer pa razpršene po urbanih območjih. 

Priložnosti v stečajih

Prodajajo jih tudi velike bančne in druge institucije (slaba banka, …), ki so pisarne, poslovne prostore in lokale zasegle bankrotiranim dolžnikom. V portfelju Gorenjske banke je tako več poslovnih prostorov v Kranju, Šenčurju, Tržiču, Škofji Loki in na Jesenicah.

K sreči nepremičninski agenti in tudi bančniki poskrbijo, da oglase delijo na vseh portalih in s tem dosežejo čim širšo publiko. Tega pa ne moremo reči za nepremičnine, ki se prodajajo prek izvršilnih postopkov, torej na dražbah.

Na spletnem portalu drazbe.net in oglasnih deskah sodišč je trenutno naprodaj več kot 180 poslovnih prostorov. Nekatera od njih predstavljajo izjemno priložnost, saj so se cene po neuspešnih prodajnih postopkih močno znižale.