Kako prekiniti najemno razmerje za najem poslovnih prostorov

mag. Tadej Vodičar, LL.M.Delovno pravo

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) je s svojimi prisilnimi normami – še zlasti glede odpovedi pogodbe za najem poslovnih prostorov – po mnenju mnogih neprilagojen sodobnim poslovnim razmerjem.

ZPSPP je glede najemne pogodbe za najem poslovnih prostorov lex specialis glede na Obligacijski zakonik in določa posebna pravila in pogoje glede sklepanja in prenehanja najemne pogodbe.

Posebnost prenehanja najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, je v tem, da ZPSPP kot način prenehanja določa sodno odpoved in odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od enega leta. Pogodbeno določilo, ki bi določalo krajši odpovedni rok, je nično. Sodna odpoved pomeni, da se najemna pogodba odpove z vložitvijo tožbe, pri čemer odpovedni rok prične teči, ko je tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe vročen najemniku (sodba Vrhovnega sodišča opr. št. III Ips 40/2011 z dne 28. 10. 2015). Razmeroma dolg odpovedni rok v povezavi s sodnim postopkom najemodajalcu tako onemogoča, da bi poslovne prostore hitro pridobil v svojo posest.

Glede najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, ZPSPP določa, da najemna pogodba preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. To pomeni, da je skladno z določili ZPSPP ni mogoče odpovedati (sodba Vrhovnega sodišča opr. št. III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013). Kljub temu pa imata pogodbeni stranki skladno s sodno prakso možnost, da po splošnih pravilih civilnega prava v najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, določita odpoved z odpovednim rokom kot dodaten način njenega prenehanja (sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 813/2012 z dne 23. 10. 2012). V tem primeru je tudi odpoved najemne pogodbe za določen čas potrebno podati sodno, saj ZPSPP jasno določa, da se najemna pogodba odpoveduje sodno. Nasprotno pa ZPSPP enoletni odpovedni rok določa samo za najemno pogodbo za nedoločen čas, zaradi česar se odpovedni rok pri najemnih pogodbah za določen čas določi po splošnih pravilih civilnega prava. Obligacijski zakonik za najemno pogodbo določa najmanj osemdnevni odpovedni rok.

V zvezi s prenehanjem najemne pogodbe za določen čas ZPSPP vzpostavlja domnevo, da je najemna pogodba, sklenjena za določen čas, obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, poslovne prostore še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov.

Pogodbeni stranki lahko odstopita od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov kadar koli v času trajanja najemnega razmerja ne glede na vrsto najemnega razmerja, tj. ali gre za določen ali za nedoločen čas. V primeru odstopa od najemne pogodbe velja osemdnevni odpovedni rok, ki ga določa Obligacijski zakonik (sklep Višjega sodišča v Celju opr. št. Cpg 58/2011 z dne 24. 8. 2011). Razlogi za odstop so:

  • najemnik poslovne prostore po najemodajalčevem opominu uporablja v nasprotju z najemno pogodbo ali brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
  • najemnik je v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil, in
  • najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovne prostore sam potrebuje.

Možnost, ki jo za prenehanje vsake najemne pogodbe predvideva ZPSPP, je tudi, da pogodbeni stranki sporazumno prekineta najemno pogodbo, pri čemer ZPSPP veljavnosti takšnega sporazuma z ničemer ne pogojuje. Nadalje ZPSPP določa tudi, da najemna pogodba preneha v drugih primerih, ki jih določa ZPSPP (prenehanje predmeta najema, sprememba namembnosti poslovnih prostorov, razlastitev). Prenehanje najemne pogodbe učinkuje takoj, ko nastopi kateri od navedenih primerov.

Pri sklepanju najemne pogodbe za najem poslovnih prostorov velja tako skrbno preučiti posebna pravila, ki jih določa ZPSPP, kot tudi druge možnosti, ki jih imajo pogodbene stranke po splošnih pravilih civilnega prava.